Mäklarinformation

Avgiftshöjningar

Vid mötet den 29 augusti beslutade styrelsen att höja månadsavgifterna med 5% fr o m den 1 oktober 2019.

Senast vi höjde avgifterna var 2004 och vi har en stor insats framför oss under det närmaste året, renovering av fasaden in mot gården. 

Bredband
Fastigheten har bredband och digital-TV via Comhem AB. Installation av fiber skedde 2018 via Netel. 

Hiss

Fastigheten har två hissar. Stäng hissgrind och dörren ordentligt annars kan hissen inte hämtas till annan våning. Tryck ner hissen efter dig så att den finns tillgänglig för nästa person som ska åka upp (gäller 77an, 72ans hiss återgår automatiskt till gatuplanet). Vid transport av gods t ex vid in- och utflyttning eller reparation finns risk att godset repar panelen. Därför ska de skärmar som finns i cykelrummet alltid användas vid frakt av gods. Reparation av skador som inte är att hänföra till normalt slitage debiteras ansvarig medlem.

Kontaktperson
För mer information, kontakta styrelsen via e-post [javascript protected email address]

HANDBOK med gemensam filosofi, riktlinjer och regler i Bostadsrättsföreningen Rådjuret 20.

OM BRF RÅDJURET 20

Som medlemmar i bostadsrättsföreningen äger vi fastigheten Rådjuret 20. Föreningen upplåter lägenheterna till medlemmarna på obestämd tid. Var och en äger alltså inte själv sin lägenhet. Föreningen ansvarar för och förvaltar den fastighet som föreningen äger. Ansvaret för denna förvaltning har föreningens styrelse. Det verkställande ansvaret är alltså styrelsens, men varje medlem är solidariskt ansvarig för vår gemensamma egendom. Det innebär att vi som medlemmar har skyldighet att vårda både den lägenhet vi själva disponerar och gemensamma utrymmen. Vi har dock inte har rätt att göra förändringar i våra lägenheter utan att åtgärden först blivit godkänd av styrelsen. Bostadsrätten är ett utmärkt sätt att ordna boendet för den som uppskattar och värnar om att ha inflytande över sin boendemiljö i kombination med eget ansvarstagande för att hålla kostnaderna på en rimlig nivå. Rådjuret 20 har ett bra läge på Östermalm och fastigheten är i gott skick. Genom vård och aktsamhet från de boendes sida samt styrelsens förvaltning och underhåll bevarar vi fastighetens ekonomiska, praktiska och estetiska värde.
Huset och föreningen Fastigheten byggdes 1907. Arkitekter var Hagström & Ekman, ett välkänt arkitektpar i Stockholm vid den tiden. Ett antal hus på Strandvägen har ritats av samma par men också Hemgården, Östermalmsgatan 68, som byggdes 1905. Det västra tornet på vårt hus byggdes som pendang till tornet på hemgården. Därmed bildar gården med sina vackra kastanjeträd en enhet. Fastigheten blev hyreshus ägt av Församlingsdelegerade (en organisation som ägde och förvaltade fastigheter åt Svenska kyrkan). 1980 bildade hyresgästerna bostadsrättsförening och köpte fastigheten för 6,5 miljoner kronor.
Bostadsrättsföreningen Rådjuret 20

Kvarterets historia

Denna tillbakablick på våra kvarter är hämtad från en berättelse av Erik Montell om kvarteren kring Tyskbagarbergen. Östermalm kallades fram till mitten av 1800-talet för Ladugårdslandet. En första stadsplan för området upprättades 1630 av överståthållaren Claes Flemming. Planen, som inte kunde förverkligas förrän långt senare, hade raka gator och rätvinkliga kvarter lagd på Ladugårdslandets backar och berg. I våra kvarter fanns det som sedermera kallades för Tyskbagarberget med en väderkvarn högst upp. Berget är uppkallat efter bagaren Mårten Kammeker som hade invandrat från Tyskland. Han drev bageri och var stor markägare. Hans ”malmgård” låg där vårt hus nu står. Kammeker uppges ha varit den som introducerade saffransbröd och pepparkakor i Sverige. Nu påminner endast gatunamnet om ”Tyskbagaren”. Den tidigare tullgränsen mot landsbygden gick ungefär där vår fastighet står. Lantlig idyll och småhusbebyggelse började under andra hälften av 1800-talet att ersättas med hyreshus. Den på dynamiten baserade moderna sprängtekniken medgav att tidigare stadsplaner kunde verkställas. Inte minst vad avser den tomt som vårt hus är byggd på. En stor bergknalle tornade upp sig på tomten som också hade en spetsig och svåranvänd form, varför den i folkmun gick under benämningen ”den omöjliga tomten”. Trots detta gav sig Hagström & Ekman på konststycket att spränga bort berget och uppföra en stilfastighet i klassisk högborgerlig jugendstil.
Nybrogatan och Östermalmsgatan Nybrogatan, som tidigare hette Seved Bååths gata, är uppkallad efter den pålbro (Nybron) som sträckte sig över viken mellan Blasieholmen och nedre Ladugårdslandet, ungefär sträckningen Arsenalsgatan-Dramaten. Staketet som omgärdar Berzeli park är rester från det gamla broräcket och även brons gamla ”grindstolpar” med björnar på pelaren finns kvar som parkdekorationer. Nybroviken gick ju tidigare ända upp till dagens Norrmalmstorg. Östermalmgatan uppstod 1860 vid Tyskbagarbergens sydsluttning ungefär där Frälsningsarmens hus står. 

Bostadsrättsföreningen Rådjuret 20 bildades 1980 Fastigheten har 32 bostadslägenheter fördelade på de tre uppgångarna Östermalmsgatan 70, 72 och Nybrogatan 77. I huset finns tre affärslokaler. Taxeringsvärdet på fastigheten var 1 januari 2003: 44.495.000 kr,  en tolvdubbling sedan föreningen bildades 1980. 2009 hade taxeringsvärdet ökat till 66.038.000 kr och 2010 är det 78.972.000. Under föreningens 30-åriga liv har huset underhållits och reparerats löpande. 1987-88 genomfördes en omfattande renovering. Den omfattade tak, fasader, trappuppgångar och källaren, där en tvättstuga installerades. Vi byggde också till två vindslägenheter. Hissmaskineriet renoverades 1993 på Nybrogatan 77 och 2003 på Östermalmsgatan 72. 1995 och 2005 - 2009 har fönstren renoverats. 2010 målades taket. Under årens lopp har också delar av avloppsstammarna bytts ut. Gården har renoverats och vi har installerat en ny panncentral. Även affärslokalerna har rustats upp och förbättrats.

Styrelse och valberedning Styrelsens uppdrag Styrelsen ska ta tillvara medlemmarnas gemensamma intressen vad gäller fastighetens löpande underhåll och förvaltning. Styrelsens ansvar går ut på att väga behov och önskemål om betydande insatser för underhåll och förbättringar mot lika legitima behov av sparsamhet och rimliga medlemsavgifter. I uppdraget ingår också att balansera motsättningar mellan enskilda medlemmars uppfattningar och önskemål och föreningens gemensamma intresse av god boendekvalitet till rimlig kostnad. För att förverkliga sitt uppdrag och samtidigt skapa förutsättningar för medlemmarnas delaktighet behöver styrelsen engagera sig i följande avseenden:

•! Inhämta kunskap om lagstiftning, regler och andra externa faktorer som påverkar föreningens intressen och förpliktelser.

•! Svara för kontakter med myndigheter och externa intressenter.

•! Ansvara för att det finns interna regler och policies.

•! Förse medlemmarna med aktuell information om regelverk och sådana faktorer som påverkar boende, ekonomi och relationer inom föreningen, t ex förestående hantverksinsatser eller personella förändringar.

•! Upprätta kontaktkanaler och svara för kontakter genom styrelseledamöterna själva och genom valberedningen för att främja goda relationer och delaktighet bland alla föreningsmedlemmar.

•! Välja och upprätthålla kontakter med konsulter och hantverkare.

Val av styrelse:

Styrelseledamöterna väljs av föreningsstämman på förslag av valberedningen för normalt högst två år. Styrelsens sammansättning och arbetsfördelning finns på baksidan av medlemsförteckningen som uppdateras och distribueras när ändringar inträffar. För att tillgodose de disparata behoven av kontinuitet och förnyelse och behovet av allsidig representation är det önskvärt att det sker en viss förnyelse av styrelsen varje år. Därför förväntas det av medlemmarna att någon gång ställa tid till förfogande för arbetsinsatser i styrelse och för andra förtroendeuppdrag eller på annat sätt bidra med arbetsinsatser och kompetens efter förmåga.
Styrelsens arbetssätt Styrelsen upprättar ett handlingsprogram för fastighetens underhåll. Inom styrelsen fördelas ansvaret för olika löpande frågor på ledamöterna. Hur denna arbetsfördelning ser ut framgår baksidan på medlemsförteckningen. Styrelsemöten brukar hållas ca sex gånger per år. Mobiltelefoner och e-post har gjort det möjligt för ledamöterna att hålla löpande kontakt med varandra och nedbringa antalet möten till hälften av vad det en gång var. Mötena protokollförs, men protokollen är styrelsens arbetsmaterial och lämnas inte ut till medlemmarna.

Valberedningens uppdrag

Valberedningen ska ge medlemmarna förslag till vilka medlemmar som är bäst skickade att företräda dem. Valberedningens ledamöter behöver därför känna till de olika kandidaternas möjligheter och vilja att fullfölja i första hand styrelseuppdrag, men också andra förtroendeuppdrag. Ledamöterna i valberedningen ska ha kunskaper om den lagstiftning som gäller bostadsrättsföreningar, regelverk och handlingsprogram. Valberedningen är en viktig länk mellan medlemmarna och styrelsen. För att undvika lojalitetskonflikter bör valberedningens ledarmöter inte ingå i styrelsen. Uppdraget i valberedningen bör gälla begränsad tid, bl a för att kunna ta styrelseuppdrag som de kanske är eller blir väl lämpade för. Medlemmarna är valberedningens uppdragsgivare. Valberedningen är medlemmarnas kanal för att påverka sammansättningen av styrelsen. Samtidigt påverkas valberedningens uppgift av vilka behov den sittande styrelsen har av särskild kompetens och antal vakanta platser inför nästa mandatperiod. Valberedningen behöver bilda sig en uppfattning om:

• ! Om hur styrelsearbetet har förlöpt och om behovet av förstärkning av personer under den kommande mandatperioden.

• ! Om vad övriga medlemmar har uppfattat beträffande styrelsens arbete och dess kontakter med medlemmarna samt vilka synpunkter medlemmarna har på nyval och omval.

• ! Om i vilken utsträckning enskilda medlemmar är beredda att bidra som styrelseledamöter eller i andra förtroendeuppdrag samt vilka övriga medlemmar man gärna vill se i dessa uppdrag.

•! Om huruvida man i styrelsen och bland övriga medlemmar anser att något i föreningens regler och policies behöver ändras. Detta ger samtidigt en inblick i hur medlemmarna tagit del av handboken.

Val av valberedning

Det formella valet av ledamöter i valberedningen sker vid föreningsstämman som sista fasta punkt på dagordningen. Förslag på kandidater, lämpligen två, till valberedningen tas fram i samråd mellan befintlig valberedning och styrelse i så god tid att medlemmarna kan informeras i samband med kallelsen till stämman.

Valberedningens arbetssätt

Valberedningens arbete sker i huvudsak under mandatperiodens andra hälft, d v s under vårvintern. Valberedningens ledamöter bör ta personlig kontakt med samtliga medlemshushåll en gång varje år. Om det dessutom behövs en särskild träff med föreningens medlemmar för att få ett bra underlag för kandidatnomineringar, bör den ordnas i god tid före föreningsstämman. Medför en sådan träff kostnader ska styrelsens godkännande inhämtas. Valberedningen planerar sin verksamhet och upprättar en handlingsplan, som bör omfatta följande punkter:

• ! När och hur styrelsen ska kontaktas.

• ! När och hur övriga medlemmar ska kontaktas i nomineringsprocessen.

• ! När och hur valberedningen lägger fram sina förslag till kandidater, vilket inkluderar kandidater till valberedningen. 

DRIFT OCH UNDERHÅLL

Var och en som bor i fastigheten förväntas bidra till husets skötsel och vård. Bostadsrättsföreningen kan hålla lägre avgifter än hyresrätter för att de boende gör ideella insatser och känner ett personligt ansvar att vårda gemensam egendom. Ansvaret ligger inte endast på styrelsen. Bostadsrättsföreningen är ett kooperativ, där varje utgift för föreningen påverkar avgiftsnivå och boendekvalitet. Här följer ett antal punkter som rör drift- och underhållsfrågor som var och en ska känna till. Här finns också råd och vägledning hur du ska agera vid in- och avflyttning, ombyggnad och andra tillfälliga eller plötsligt uppkomna situationer.

Löpande underhåll

Löpande underhåll av fastigheten sköts genom att olika personer i styrelsen åtagit sig återkommande arbetsuppgifter, som är nödvändiga för husets drift. Vem som har vilka uppgifter framgår av medlemsförteckningens andrasida. Utöver det arbete som görs internt, har föreningen lagt ut vissa åtaganden på externa entreprenörer. BRF Rådjuret 20 anlitar de företag som finns i entreprenörförteckningen på medlemsförteckningens andrasida.

Akuthjälp

Huvudregeln är att styrelsen godkänner och tillkallar entreprenör i samband med plötsligt uppkomna situationer. Vid akuta ärenden är detta inte alltid möjligt. Då får den enskilde medlemmen, som upptäcker skadan, vidta åtgärd för att förhindra ytterligare skada eller fördyrande väntan. Exempel på sådana skador är vatten-, rör- och elskador samt glas och inbrottsskador. Dygnet-runt-jour: ring 18 70 00. Kontakta även styrelsemedlem. Om det rör din egen lägenhet, lämna nyckel så att hantverkare kan komma in om du själv inte kan vara hemma.
Särkilt vintertid händer det att hissen i 77an ”skramlar”. Då kan vem som helst som är störd ringa till vår hissentreprenör, som brukar komma och smörja inom ett dygn.

Övriga gemensamma angelägenheter

Källare

Källaren är gemensam yta. Föreningen upplåter ett källarförråd till varje lägenhet. Ingen ”äger” sitt förråd. Vid flytt eller p g a annan särskild anledning kan styrelsen besluta att förråden ska omfördelas. Vi strävar efter att fördelningen ska bli så bra och rättvis som möjligt. Vem som har vilket förråd framgår av medlemsförteckningen. Det finns fyra nedgångar till källaren: två från trapphusen, en via hiss i 77:an, och en från gården. Det är viktigt att vi håller dörrarna stängda. Öppna dörrar medför risk för inbrott och drar till sig uteliggare. Fastigheter, som en gång fått påhälsning av tjuvar, får det gärna igen. Undvik att förvara stöldbegärligt gods i källaren. Om du upptäcker åverkan på källardörrar eller förråd ska detta omgående anmälas till styrelsen. Utanför förråden får inga saker ställas. Möbler och annan bråte som lagras i gångarna minskar framkomligheten, hindrar renhållning och utgör fara i händelse av brand. Gods som förvaras på detta sätt förs bort som grovsopor på den ansvariges bekostnad. Källarnedgången från 72an ska också hållas fri från förvaring. Trappan är skranglig och passagen är trång för den som har något att bära till och från källaren. Utöver källarförråd finns följande utrymmen: tvättstuga, cykelförråd, elskåp, WC och värmecentral. Tvättstugan och cykelförrådet behandlas under separat punkt. Förrådet för lägenhetsdörrar finns i värmecentralen. Den som behöver extradörr till lägenhet i huset, men saknar en, kan få tillstånd att ta omärkt dörr ur dörrförrådet. Namnmärkt dörr får inte tas. Var försiktig när du flyttar en dörr så att dörrarna inte skadas. Originaldörrar är i det närmaste oersättliga. Elskåpet är inte låst. Där finns automatsäkringar för fastigheten. Det händer att en säkring löses ut och då kan den som har vägarna förbi aktivera säkringen igen. Nycklar till gemensamma utrymmen finns i ett nyckelskåp som alla styrelsens ledamöter och suppleanter har tillgång till. Städfirman ska byta trasiga glödlampor. Om det inte blir gjort, kontakta styrelsen.

Tvättstugan

I tvättstugan finns två tvättmaskiner, en torktumlare, torklinor och mangel. Många har tvättmaskin i sina lägenheter så tillgängligheten på tvättstugan är god. 

Efter varje tvättpass ska du dock själv se till:

•! att det inte finns ludd i torktumlarens två filter eller i avloppslådan bakom tvättmaskinerna.

•! att maskiner och tvättmedelsintag är avtorkade utan spill.

•! att tvätthon är ren om du använt den.

•! att golvet är fritt från tussar och smuts som kan smutsa ner tvättplagg, som man råkar tappa.

•! att mangelduken är upphängd och strömbrytaren står på 0. Var rädd om maskinerna och följ de anvisningar som finns för respektive maskin. Det gäller särskilt förbudet mot att tvätta mattor och att mangla tvättgods med knappar och blixtlås. Endast lätt fuktig tvätt får manglas. Mangelns valsar tar skada om dessa regler inte efterlevs.

Cykelförråd

Cykelförråd finns. Principen ”först till kvarn” gäller. Är det fullt så är det. Pressa inte in fler cyklar än att de som redan står där går att få ut. Det finns också möjlighet att hänga upp cyklar på krokarna i taket i källargången. Cyklar som inte får plats i källaren ska ställas på gården.
Det är ont om plats för cyklarna, därför uppmanar vi alla som har en cykel som inte används att göra sig av med cykeln.

Sophantering

Sopnedkastet i 72an är endast avsett för hushållsavfall. Det har begränsad kapacitet och får inte användas för grovsopor. Det är angeläget att alla boende är solidariska med följande regler. Annars finns risk att renhållningspersonalen inte accepterar arbetsförhållandena. Det har också hänt att styrelsemedlemmar handgripligt fått ta hand om obehagligt och illaluktande uppröjningsarbete, när det blivit översvämning eller stopp p g a att någon kastat vad som egentligen är grovsopor. Hushållsavfall i sopnedkastet:

•! Knyt ihop soppåsen – som ska vara tät – ordentligt. Det är särskilt viktigt när soporna innehåller t e x räkskal eller annat som kan ge obehaglig lukt.

•! Släng inte lösa föremål i sopnedkastet, utan förpacka i soppåse.

•! De som bor i 70 och 77 har en soptunna på gården. Den som föredrar att kasta soporna i 72ans sopnedkast får göra det. Grovsopor och miljöfarligt gods

•! Några gånger varje år arrangeras hämtning av grovsopor genom föreningens försorg i samverkan med Hemgården. När detta sker meddelas via e-post resp i brevlådan till dem som saknar e-post.

•! Miljöfarligt gods, t ex elektriska och elektroniska apparater får ej lämnas tillsammans med andra grovsopor. Om det finns särskild plats angiven för sådant gods ska det lämnas där. Annars ska det lämnas till kommunal bemannad återvinningsstation. En sådan finns i Vanadisberget, där man tar emot alla slags grovsopor.

•! Soprummet (som endast styrelsen har nyckel till) får ej användas till sopförvaring.
Övriga sopor att lämnas till återvinningsstation. Det gäller Tidningar, kartongavfall batterier och glas, metall och hårdplast.

Närmaste åtevinningsstation finns på Östermalmsgatan bakom Östra Reals gymnasium, och i ”blindtarmen” bakom korvkiosken på Nybrogatan mellan Kommendörsgatan och Linnégatan.

Trapphusen

Trapphusen städas en gång per vecka året runt. Vintertid städas entréerna ytterligare en gång. Städuppdraget omfattar dammsugning av mattor, sopning och våttorkning av trappor, samt städning av tvättstugan två gånger per månad och sopning av källaren med lägre frekvens. Någon gång i kvartalet putsas mässing i entrén. Barnvagnar och handikapphjälpmedel får inte ställas i entréerna. Det gäller även gäster. I 72an har vi vidgat hissdörren (2007) så att det går att ta med barnvagnen upp i lägenheten. I 77an finns det tyvärr inte möjlighet att ta in barnvagnar. Vid ut- och inflyttning, i samband med ombyggnad och andra tillfällen då man bär större föremål genom trapphuset, gäller det att vara försiktig. När tyngre föremål vid reparation eller flytt ska fraktas i trapphuset ska mattorna täckas. Täckningen får inte ligga kvar under helger, t ex i samband med renovering. Ommålning av trapphuset är kostsamt. Skador som orsakas av en enskild medlem och som inte är att hänföra till normalt slitage bekostas också av den enskilde. Mer om detta under rubriken ombyggnad. Vi vill att det ska se prydligt ut i port och trapphus. Hjälp till att plocka upp småskräp, som ligger i trappan eller porten. Lägenhetsdörrarna hör inte till lägenheten, utan är en del av trapphuset. Den enskilde medlemmen svarar för allmän vård av dörr och lås till lägenheten. Det är inte tillåtet att måla om eller byta ut själva dörren utan tillstånd från styrelsen. Detta gäller alltså exempelvis vid installation av säkerhetsdörr. Namnskylt på dörren ska vara utformad i enlighet med den konvention som råder i huset.

Gården

Gården sköts gemensamt av föreningen Rådjuret 20 och Hemgården (Östermalmsgatan 68). Vi har en gemensam gårdskommitté som behandlar frågor angående gården. Cyklar ställs i cykelställen. Motorcykel och moped kräver särskilt tillstånd. Stäng grinden mot gatan efter dig och lås grinden ner mot källaren. Det är Hemgårdens medlemmar som mest frekventerar gården. De har särskilda ordningsregler. Medlemmar i Rådjuret 20 ska också respektera dessa ordningsregler.

Taket

Det finns två uppgångar till taket. De finns på sjätte våningen i 72an och 77an. Endast sotare och plåtslagare får beträda taket. Taket är omlagt 1987 och målat 2010.

Fasaden

Anmäl till styrelsen om du upptäcker skador (klotter, sprickbildning) på fasaden. För att montera något på fasaden krävs styrelsens tillstånd. Marschaller ska placeras så att de inte ger upphov till sotfläckar eller brandrisk. Tag bort utbrunna marschaller samt fläckar som uppkommit. Cyklar får inte ställas mot fasaden eller på trottoaren.

Balkonger

Några av fastighetens lägenheter har balkonger. Vindsvåningarna har altan. Var och en ansvarar för vård och skötsel av sin balkong. I händelse av förslitningsskador på balkonger (t ex sprickbildning) kontakta styrelsen. Balkongerna får inte användas för permanent förvaring av bohag som ej hör till normal balkongmöblering eller för grovsopor, för skakning av mattor o dyl (piskställning finns på gården). Blomlådor på balkonger åt gatan ska hängas inåt så att vi undviker risken att de faller ner på gångtrafikanter. Grillning är inte tillåten på balkongerna p g a risken för nedsotning och brand. På altanerna kan man använda gasol- eller elgrill. Balkongreglerna har estetiska motiv. Vi vill att vårt hus med dess fina arkitektur ska se prydligt ut från alla håll. Av samma anledning är det önskvärt att balkongskydd – framför allt åt gatan – hålls i en diskret och enhetlig stil. Kontakta styrelsen om du överväger annat material än mörkgrön textil.

Öppna spisar och rökkanaler

Ett flertal lägenheter har öppen spis. Den enskilde medlemmen ansvarar för löpande underhåll. Sotning ska ske minst vart tredje år och däremellan när medlemmen anser att det finns behov. Meddela styrelsen om det ryker in eller uppstår andra problem som visar att eldstaden inte fungerar som den ska . Nyinstallation av eldstad i lägenhet kräver tillstånd av styrelsen. Före installation måste så kallad provtryckning av rökkanalen göras av fackman för att fastställa att rökkanalen är tät. Vid sådan undersökning har det i flera fall visat sig att isolering av rökkanalen krävs. Alla kostnader i samband med detta står medlemmen för. Om flera lägenhetsinnehavare som använder samma rökkanal vill installera eldstäder kan dessa givetvis gå samman och dela kostnaden.

Rör- och elledningar

Fastighetens VA-stammar är inte bytta i modern tid. De är av god grundkvalitet och fastigheten har inte drabbats av större rörskador orsakade av allmän förslitning. Vi byter ut stammarna successivt i samband med köks- och badrumsrenoveringar. För den händelse att skador uppkommer åtgärdas de efter hand. Fullständigt rörschema över fastigheten saknas. Många ombyggnader har gjorts sedan huset byggdes, därför är det förenat med stora kostnader att upprätta rörschema. Under 2007 har en av styrelsens ledamöter tagit fram ett schema för de stammar som används. Det finns även gamla rör som inte används. Några besvärande vattenskador har uppkommit, när någon medlem, i samband med förändring av lägenhetens disposition, kopplat in nya köks- och badrumsavlopp på sådana ”döda” stammar. Läge och kvalitet av rör undersöks i varje enskilt fall och när behov uppkommer byter vi ut stammen. Enskild medlem äger inte rätt att göra ingrepp i fastighetens rörledningar. Varje åtgärd som inbegriper rör- eller elledningar kräver skriftlig ansökan och godkännande av styrelsen. Fullständiga regler för rättig- och skyldigheter i samband med större ombyggnader finner du i föreningens Ombyggnadspolicy, bilaga 2. Mer information finns även under punkten ”Att bygga om eller renovera”. Föreningen ansvarar för underhåll av vertikala stammar, som betjänar fler än en lägenhet. Den enskilde ansvarar för grenledningar och anslutningar som betjänar den egna lägenheten. Alla el- och rörarbeten ska utföras av auktoriserad fackman. Läckage från disk- eller tvättmaskin, som inte installerats korrekt eller felinstallerad el får ofta dyrbara konsekvenser. Föreningen håller enskild medlem ansvarig för sådant som ankommer på denne, vilket innefattar ansvaret för skador som drabbar andra än den medlem som underlåtit att beakta dessa regler. För att undvika onödiga skador, kostnader och tvister ska varje medlem ta del av reglerna kring ombyggnad som finns i Handboken. Medlem ska också i god tid informera styrelsen i varje renovering eller ombyggnad som berör el- eller rörarbeten. Alla kostnader som ska belasta föreningen måste godkännas i förväg och fakturan ska ställas direkt till föreningen. En del lägenheter är försedda med ”jungfrukammare” med handfat i sovrummet. Dessa har ofta stått oanvända i decennier. Rör som står oanvända under lång tid slammar dessvärre igen och blir sköra. Man kan alltså inte utgå ifrån att dessa rör fungerar tillfredsställande. Därför är det inte självklart att ett sådant rör kan användas till ett nybyggt badrum. Informera alltid styrelsen innan en ”okänd” stam tas i bruk. Tvättmaskiner får inte installeras i kök. Avloppsrören har inte tillräcklig kapacitet. Därför finns risk för att vattenskador uppkommer.

Buller

Här gäller sunt förnuft! Ingen vill bli väckt mitt i natten av fester, av någon som borrar eller möblerar om. Respektera normala dygnstider för sysslor som kan vara störande för dina grannar (särskild aktsamhet under tiden 22.00 – 07.00). Förvarna gärna via anslag om du ska ha någon större fest eller bygga om. Vi måste naturligtvis också ha förståelse för att grannar nu och då vill ordna en fest där ljudvolymen blir hög. I ett flerfamiljshus kan man inte räkna med att det är knäpptyst under dygnets alla timmar. Om du blir störd, kontakta den som är orsak till störningen innan det blir ett uppdämt irritationsmoment. De flesta som orsakar en störning gör inte detta av illvilja utan av obetänksamhet. Om problemen är fortgående och vederbörande fortsätter med sitt beteende får du kontakta styrelsen som går vidare i ärendet. Huset är ganska lyhört vertikalt, d v s mellan bjälklagren. Även ganska ”normal” rörelse med grova eller högklackade skor fortplantas som buller till våningen under. Det bör man beakta särskilt tidiga morgnar, sena kvällar och under helger.

Snöröjning

På vinterhalvåret ansvarar vi själva för snöskottningen. Vår förening har ansvar för området fram till soprummet. Snöskyffel finns i källarförråd nr 36. Vintertid ställs skyffeln fram i porten. Skottningen sköts av styrelsen. Frivilliga insatser välkomnas. Fastighetsägaren (d v s föreningen) är också ansvarig för takröjning av snö och is så att fotgängare på trottoaren eller parkerade bilar inte utsätts för skada. Hjälp till att hålla uppsikt över annalkande rasrisk från fastigheten och meddela snarast styrelsen så att åtgärd kan vidtagas. Istappar och snöras kan medföra livsfara. I förrådet närmast tvättstugan förvaras varningsbockar som kan ställas ut på trottoaren.

Att bygga om eller renovera

Varje större ombyggnad som omfattar fastighetens gemensamma anläggningar (rör, elledningar, rök- eller ventilationskanaler och bärande vägg) ska godkännas av styrelsen, innan åverkan på fastighetens egendom får göras. Ingen äger sin lägenhet. Medlem är delägare i föreningens fastighet och har som föreningsmedlem bostadsrätt upplåten till sig på obestämd tid. Om du är osäker var gränsen för din dispositionsrätt går, så fråga hellre en gång för mycket. Skador som härrör från felaktigt utförda ombyggnadsarbeten är ofta omfattande och kostsamma. Därför måste styrelsen ha en formell och strikt hållning vad gäller reglerna vid ombyggnadsarbeten. Varje fel medför risk för obehagliga konsekvenser för samtliga medlemmar. I god tid innan arbetet ska starta, måste du lämna utförlig beskrivning av vad som ska göras och vem du tänker anlita. Med god tid avses så lång framförhållning att styrelsen bereds möjlighet att i lugn och ro sätta sig in i byggplanerna. Det kan också vara nödvändigt att rådfråga experter och i förekommande fall hålla styrelsemöte för att ta beslut om godkännande. Två månaders framförhållning är ett bra riktmärke. Styrelsen kan ta beslut även utan ett formellt möte genom att använda e-post eller telefonmöte. Det är bra om du informerar den styrelseledamot som ansvarar för byggfrågorna redan när du börjar skissa på arbetet. Då kan onödiga tvister och informationsmissar förebyggas. När du bygger om ditt badrum eller kök och gör nya anslutningar friläggs gemensamma rörstammar. Då ska styrelsen beredas möjlighet att besiktiga stammen för att eventuellt byta ut den del som ändå är frilagd. På så sätt skyddas den enskilde medlemmen från framtida ingrepp på stammen. Det är alltså ett ömsesidigt intresse att byta en stamsektion. I bilaga 2 finns föreningens allmänna regler för det ekonomiska åtagandet i samband med sådant partiellt stambyte. Varje ärende ska bedömas individuellt och beslut tas i varje enskilt fall. Beslutet meddelas skriftligt. För att utvärdera stamsituationen krävs undersökning av föreningens fackman när stammen väl frilagts. Därför är varje medlem skyldig att bereda föreningen tillträde och möjlighet till besiktning under rimliga tidsförhållanden i byggschemat när stammen är frilagd. Du är skyldig att anlita auktoriserad fackman för samtliga arbeten som omfattar föreningens gemensamma anläggningar. Kontrollera att firman har F-skattesedel, nödvändiga försäkringar och ger kvalitetsgaranti på sina arbeten

Att flytta in eller ut

Du måste meddela styrelsen när du avser att bjuda ut din lägenhet till försäljning och när du anordnar lägenhetsvisning. Den nya medlemmen ska godkännas av styrelsen innan köpet kan fullbordas. Tillsammans med medlemsansökan ska ett exemplar av överlåtelseavtalet lämnas in. Du ansvarar för att köparen får alla viktiga föreningsdokument: stadgar, årsredovisning samt denna handbok. Det är bra om dessa dokument överlämnas redan innan köpet är fullbordat, så att den nya medlemmen är väl informerad vid tillträdet. Du ska informera köparen om att denne ska ta del av allt detta innehåll före inflyttningen. Du ansvarar också för att köparen får de nycklar till fastigheten som du förfogar över (port, lägenhet, källarförråd, o dyl). Vid utflyttning gäller naturligtvis att du eller den flyttfirma du anlitar ska vara aktsam om porten. Du får inte belamra port, hiss eller trottoar på ett sådant sätt att andra inte får tillträde eller hindras. Samma regler gäller givetvis den inflyttande parten. Du måste ta upp frågan om lägenhetens källarförråd med styrelsen innan du skriver köpekontrakt. Förrådet hör inte ihop med bostadsrättslägenheten. Det är styrelsen som har ansvar för fördelningen av källarförråden. (Det är således ingen självklarhet att den nya medlemmen får samma förråd som du har haft.) Du ansvarar för att tömma ditt källarförråd och ta med dig all egendom, skräp och emballage från fastigheten. Om du överträder denna regel kommer föreningen att ombesörja bortförsel av gods till soptipp och skicka räkningen till dig. Observera att juridisk person ej äger rätt att bli medlem i föreningen. Innan köp kan fullbordas måste föreningen godkänna den nya medlemmen. I regel ska ett par ledamöter i styrelsen träffa den blivande medlemmen personligen. Kontakta ordföranden eller sekreteraren. Se även föreningens stadgar.

Att hyra ut i andra hand

All uthyrning kräver föreningens tillstånd. Föreningen har en restriktiv hållning vad gäller uthyrning och godkänner detta endast där bostadsrättslagen så medger. Uthyrning kräver alltså styrelsens samtycke. Ansökan om tillstånd till uthyrning ska vara skriftlig och innehålla skäl för uthyrning, tidsperiod samt uppgift om vem som ska hyra lägenheten. Om uthyrningen ska pågå i mer än två år ska hyresgästen avstå från besittningsskydd (blankett finns hos hyresnämnden). En bostadsrättsförening bygger på att medlemmarna är aktiva och att de bor i huset. De som hyr i andra hand har inte samma incitament som medlemmen själv att vårda fastigheten och dess egendom. Dessutom bidrar hyresgästen inte till föreningsarbetet. Därför har styrelsen en restriktiv inställning till uthyrning i andra hand. Se även föreningens stadgar.
Att bo på annan plats Föreningens utgångspunkt är givetvis att medlemmarna ska bo stadigvarande i huset. Om flera medlemmar samtidigt bor på annan plats än i föreningens fastighet, ökar arbetsbördan för övriga medlemmar. Även risken för inbrott ökar och informationshanteringen mellan medlem och förening blir svårare att sköta på bra sätt. När medlem av något skäl, exempelvis tillfälligt utlandsboende, inte bor i sin lägenhet kommer det an på medlemmen att hålla sig informerad om föreningens angelägenheter (läsa årsredovisning, om möjligt delta i årsmöte etc). Det är inte föreningens skyldighet att hålla rätt på tillfälliga adresser och skicka material, ringa utlandssamtal till medlemmar e dyl. Medlemmen ska ordna så att denna kommunikation fungerar t ex genom eftersändning eller via e-post. Föreningen skickar ut information via e-post till alla medlemmar som har tillgång till internet. De som saknar e-post får motsvarande information på papper i brevlådan. Lägenhetsinnehavaren är skyldig att se till att lägenheten är tillgänglig i händelse av olycka t ex vattenskada och för att sköta löpande underhåll eller renovering. Enklast är att lämna nyckeln till en av styrelsens ledamöter som lämnar tillbaka nyckeln när ärendet är avslutat.